Guía de compraventa de vivienda

En una operación de compraventa intervienen: el vendedor, el comprador, el banco (si hay hipoteca), el notario, la gestoría y el Registro de la Propiedad.

En el Registro se puede verificar, mediante una nota simple informativa, que el vendedor es realmente el titular de la vivienda y si existe algún tipo de carga (hipotecas, embargos, servidumbres) sobre la misma. La nota simple cuesta aproximadamente 9-10 € y se emite en el mismo día o al día siguiente.

El notario informa de todos los aspectos jurídicos y legales de la operación. Comprueba la documentación, asesora a ambas partes, da garantía jurídica al contenido de la escritura y advierte de los riesgos o problemas que puedan surgir. Su intervención es obligatoria para inscribir la propiedad en el Registro.

No es obligatorio, pero muy recomendable. El abogado estudia la situación real de la vivienda, comprueba cargas y titularidad, y asesora sobre la fórmula jurídica más adecuada. Su intervención puede evitar problemas futuros.

En la notaría deberás aportar: cédula urbanística, cédula catastral y cédula de habitabilidad. También son necesarios la licencia de obras, la certificación del técnico competente, la licencia de primera ocupación y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Es necesario el último recibo del IBI pagado por el vendedor, la escritura original de propiedad debidamente inscrita, y el certificado de la comunidad de propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pagos.

La escritura debe incluir: las partes intervinientes, la descripción física del inmueble, el título de adquisición del vendedor, la inscripción en el Registro, el valor, las cargas, el precio, la forma de pago y las obligaciones fiscales. Una vez leída, firman comprador, vendedor y notario.

El proceso es: 1) Expedición de copia autorizada por el notario. 2) Liquidación y pago de impuestos. 3) Presentación en el Registro de la Propiedad. 4) Inscripción en el Registro. Después conviene modificar la titularidad en el Catastro.

Normalmente, el importe no debería superar el 80% del valor de tasación. Algunas entidades ofrecen hasta el 90-95% para determinados perfiles. Además, la cuota mensual no debería superar el 35-40% de los ingresos netos.

Depende de cada situación. Como referencia, el "disponible neto mensual" se calcula restando a los ingresos netos 500 € fijos y 120 € por cada persona a cargo. Es una cantidad orientativa.

Depende de tu perfil. Si buscas seguridad, una hipoteca a tipo fijo (TIN desde 2,15% en 2026). Si prefieres cuota baja, una variable (euríbor + 0,49% desde Kutxabank). La mixta combina un periodo fijo inicial (3-10 años) con uno variable posterior, con tipos desde 1,79% TIN.

Cuanto más corto, menos intereses pagas, pero la cuota mensual es mayor. El plazo habitual es de 25 a 30 años.

Necesitarás:

• DNI/NIE o pasaporte en vigor.
• Últimas 3 nóminas (o liquidaciones de IVA si eres autónomo).
• Última declaración de la renta (IRPF).
• Vida laboral actualizada.
• Extractos bancarios de los últimos 6 meses.
• Nota simple del Registro de la Propiedad.
• Último recibo del IBI.
• Certificado energético y tasación del inmueble.

El proceso completo suele tardar entre 3 y 6 semanas desde la solicitud hasta la firma. La tasación tarda de 7 a 14 días y el plazo legal de reflexión (FEIN) es de 10 días (14 en Cataluña).

El fijo garantiza cuota constante pero el TIN es más alto. El variable tiene cuota inicial más baja pero riesgo de subidas. El mixto combina ambos. En 2026, los tipos fijos están desde el 2,15% y los mixtos desde el 1,79%.

Sí, todas las comisiones bancarias son opcionales y negociables. No dudes en negociar.

Deberás hacer frente a: gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, tasación, comisiones bancarias (si las hay) e impuestos (ITP o IVA + AJD según el tipo de vivienda).