Cuando se busca una hipoteca para financiar la compra de una casa, siempre se aconseja evitar comisiones como la de apertura, la de amortización anticipada o la de subrogación, por ejemplo. Hay una comisión, sin embargo, que suele pasar desapercibida: la del mantenimiento de la cuenta que se usará para pagar las cuotas del préstamo.
Según el comparador de hipotecas HelpMyCash.com, se trata de una comisión que puede costar, dependiendo del tipo de cuenta y de las tarifas aplicadas por cada banco, entre cero y 240 euros al año. Conviene, por lo tanto, saber en qué casos se puede cobrar y si es posible evitarla de algún modo.
Para cuentas de hipotecas de 2012 en adelante
Si la cuenta se usa exclusivamente para pagar las cuotas de la hipoteca y sus costes derivados (como los seguros asociados), al banco se le permite cobrar la comisión de mantenimiento que le parezca oportuna. Hay que decir, eso sí, que únicamente puede hacerlo si el préstamo se contrató a partir de abril de 2012. Si se firmó antes de esa fecha, la ley prohíbe la aplicación de este cargo.
El importe de la comisión, no obstante, no puede cambiar durante toda la vida de la hipoteca. Además, el banco está obligado a indicar cuánto cobrará por este concepto en la información precontractual del préstamo hipotecario, así como en la propia escritura.
Actualmente, según HelpMyCash, la mayoría de las entidades financieras españolas aplican esta comisión, aunque hay unas pocas que no lo hacen. Una de ellas es Banco Mediolanum, que no cobra ni un euro por la cuenta que se use para pagar sus préstamos hipotecarios. Su hipoteca (llamada Hipoteca Freedom) tiene un interés de euríbor más 1,05% (1,99% fijo el primer año) que se consigue a cambio de domiciliar los ingresos recurrentes y contratar un seguro de vida.
También si la cuenta se usa para otras finalidades
Es muy probable, sin embargo, que esa cuenta se utilice también para otras finalidades: para sacar dinero, para hacer transferencias, para domiciliar diversos recibos… En ese caso, su comisión de mantenimiento puede ser la que el banco estime oportuna, sin importar cuándo se firmó la hipoteca. Y si el contrato de la cuenta no tiene una duración definida (lo más habitual), la entidad puede modificar su coste cuando quiera, aunque debe avisar al cliente con al menos dos meses de antelación (este puede aceptarlo o cerrar la cuenta).
En estos casos, lo habitual es que el banco solo aplique la comisión de mantenimiento si no se cumplen ciertos requisitos: domiciliar la nómina y algunos recibos, gastarse una cantidad de dinero determinada con una tarjeta de débito o de crédito… Esas condiciones también se pueden modificar unilateralmente, con las limitaciones mencionadas.
¿Qué hago si me cobran esta comisión?
Actualmente, según HelpMyCash, muchos hipotecados pagan su hipoteca desde una cuenta que utilizan para otros menesteres. Y como la mayoría de los bancos están subiendo las comisiones de esas cuentas, ahora se encuentran con que tienen que pagar un cargo periódico si no cumplen unos requisitos más estrictos (domiciliar unos ingresos mayores, contratar nuevos productos de inversión o financiación…).
Para no pagar esa comisión, lo ideal sería cumplir esas nuevas condiciones, pero no todo el mundo quiere o puede hacerlo. Por fortuna, existen otras maneras de librarse o abaratar ese cargo, como utilizar esa cuenta única y exclusivamente para pagar la hipoteca y sus gastos asociados. De este modo, solo se cobraría la comisión de mantenimiento indicada en la escritura hipotecaria, que podría ser más barata, o no se aplicaría cargo alguno si el préstamo se hubiese contratado antes de abril de 2012.
Otra alternativa podría ser subrogar la hipoteca, es decir, trasladar el préstamo a otro banco que no cobrara comisiones de mantenimiento por sus cuentas. Esta operación, además, se podría aprovechar para mejorar las condiciones del crédito (para rebajar el interés, por ejemplo), lo que permitiría obtener un ahorro aún mayor.