Todo lo que no sabías sobre la TAE de las hipotecas

Información sobre la TAE de las hipotecas

Es prácticamente de dominio público que una hipoteca con un tipo de interés muy bajo no es necesariamente barata, pues puede incluir otros gastos como comisiones, primas de seguros, etc. Por este motivo, tradicionalmente se recomienda fijarse en un indicador llamado tasa anual equivalente (TAE) para saber si una oferta es buena o no. Sin embargo, desde el comparador financiero HelpMyCash alertan de que esta medida no es tan útil como hace unos años, pues un cambio regulatorio introducido en junio de 2019 modificó sensiblemente su método de cálculo.

Incluye interés, comisiones y otros gastos

Antes de entrar en materia, conviene saber qué es exactamente la TAE. Según HelpMyCash, se trata de un indicador que expresa, en forma de porcentaje, lo que puede costar una hipoteca al año, incluyendo lo que habría que pagar en intereses, comisiones y otros gastos (primas de seguros, comisión de la cuenta asociada, tasación...).

Ahora bien, en el cálculo de la tasa anual equivalente no se incluyen aquellos gastos que no se sabe si se cobrarán o no, como las comisiones por amortización anticipada o por modificación de contrato. Y otros que sí se tienen en cuenta, como las primas de los seguros, son orientativos, ya que pueden ser más caros o más baratos en función del perfil del futuro hipotecado.

Refleja el coste máximo, no el real

Hay que añadir, asimismo, otro inconveniente introducido por la ley hipotecaria promulgada en 2019: la TAE que debe aparecer destacada en las comunicaciones comerciales de los bancos tiene que ser la correspondiente a la oferta sin bonificaciones. Es decir, que refleja el coste que tendría la hipoteca si no contratáramos ningún producto adicional de la entidad, en cuyo caso el interés suele ser mayor.

Pero eso no es todo, pues si el préstamo tiene un interés más alto al principio que luego se reduce, la tasa anual equivalente tiene que calcularse como si ese primer tipo se aplicara para todo el plazo. Esto afecta, por ejemplo, a las hipotecas variables, que suelen tener un interés fijo durante el primer año (más alto) y un tipo de interés variable más bajo posterior referenciado al euríbor (más bajo).

¿Cuál es la consecuencia de todo ello? Pongamos que queremos contratar la Hipoteca Freedom de Banco Mediolanum. Si no quisiéramos firmar ningún producto extra, el interés sería del 1,99% el primer año y de euríbor más 1,75% los siguientes, con una TAE del 2,27%. En cambio, si aceptáramos suscribir un seguro de vida y domiciliar los ingresos, el tipo sería del 1,99% el primer año y de euríbor más 1,05% los siguientes, con una TAE del 2,38%.

Si nos fijamos solo en la TAE, pues, llegaríamos a la conclusión de que sería mejor no contratar los productos propuestos por esta entidad. No obstante, si hacemos un sencillo cálculo, nos daríamos cuenta de que sería exactamente lo contrario: para un préstamo de 150.000 euros a devolver en 25 años y suponiendo un euríbor del -0,279% para todo el plazo, el coste total estimado con la bonificación máxima sería de aproximadamente 24.100 euros, que sería notablemente más bajo que el que se nos cobraría sin la bonificación (unos 35.000 euros). 

Hay que fijarse en toda la ‘letra pequeña’

Así las cosas, la tasa anual equivalente nos puede venir bien para saber cuánto nos costaría una hipoteca como máximo, pero no es tan útil para saber si una oferta es mejor que la otra si existen bonificaciones o si el interés es variable. Además, como se indicaba anteriormente, en su cálculo no se tienen en cuenta otros posibles gastos.

Por todo ello, desde HelpMyCash.com aconsejan fijarse en toda la letra pequeña de cada hipoteca (el interés, las comisiones, los productos adicionales, los gastos preparatorios y de constitución, etc.) para poder compararlas correctamente y averiguar cuál saldría más a cuenta.

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