Comprar una casa o un piso es el paso habitual que dan muchas parejas cuando quieren formar una familia o, simplemente, tener un sitio propio en el que vivir. El amor, sin embargo, puede romperse un tiempo después de haber adquirido el inmueble. Y en estos casos, es posible que uno de los copropietarios quiera quedarse con la parte de su expareja para convertirse en el titular único de la vivienda. Según el comparador financiero HelpMyCash, dicha operación puede llevarse a cabo si ambas partes acuerdan una extinción de condominio.
Cómo funciona la extinción de condominio
El funcionamiento de la extinción de condominio es parecido al de la compraventa: uno de los copropietarios cede su parte al otro (como si se la vendiera), que se convertirá en el titular único de la vivienda. Y a cambio, el que cede su parte debe recibir una contraprestación equivalente al valor transmitido.
Pongamos, por ejemplo, que una pareja es copropietaria al 50% de una vivienda de 100.000 euros. Si se separara y uno de sus integrantes quisiera quedarse con toda la titularidad del inmueble, el otro tendría que cederle su 50%. Y a cambio de esa cesión, recibiría el 50% del valor de la casa o del piso, que en este caso sería de 50.000 euros.
¿Y en qué se diferencia eso de una compraventa normal? Según HelpMyCash, en la fiscalidad de cada operación. Si se adquiere una parte de la vivienda, el comprador tiene que pagar el llamado impuesto sobre transmisiones patrimoniales, cuyo precio se sitúa entre el 6% y el 10% sobre el valor transmitido (dependiendo de la comunidad autónoma). En cambio, por la extinción de condominio hay que abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que cuesta entre el 0% y el 1,50% dependiendo de la región.
Para llevar a cabo toda esta operación, eso sí, es necesario que haya un acuerdo entre los integrantes de la antigua pareja. Si no existe, se puede negociar la venta de la vivienda o, en su defecto, acudir a los tribunales para que sea el juez el que sentencie la subasta del inmueble o el que atribuya el uso de la casa o del piso (que no la propiedad) a uno de los copropietarios, dependiendo de las exigencias de cada parte.
¿Y si la vivienda está hipotecada?
En general, cuando una pareja compra una casa o un piso, lo hace con una hipoteca a nombre de los dos. Y si esta se separa y uno se queda con el 100% de la propiedad de la vivienda, también es aconsejable que asuma el 100% de la titularidad del préstamo. Para ello, habrá que llegar a un acuerdo con el banco para que este acepte eliminar al cotitular que cederá su parte del inmueble, una operación llamada novación.
Ahora bien, según HelpMyCash, es posible que el banco no acepte llevar a cabo esa operación si considera que el futuro propietario único de la vivienda no tiene suficiente solvencia para pagar las cuotas. En ese caso, se pueden aportar garantías adicionales para que acceda a hacer la novación: añadir a otro cotitular, a un avalista, etc.
Si no fuera posible convencer al banco, la alternativa sería pedir una hipoteca nueva a otra entidad (a nombre del futuro propietario único) para cancelar el préstamo hipotecario que se tenía en pareja. Es una operación más cara, dado que hay que pagar los gastos asociados a esa liquidación, pero es una opción válida si la novación no es viable.
En cualquier caso, la persona que se quedara con la titularidad de la hipoteca estaría asumiendo la parte de la deuda del otro cotitular. En consecuencia, a la hora de calcular la contraprestación que se pagaría en la extinción de condominio, habría que restar la mitad del importe pendiente al valor de la vivienda transmitida. Por ejemplo, para una vivienda al 50% de 100.000 euros con una hipoteca pendiente de 50.000 euros, la contraprestación sería de 25.000 euros (50.000 euros menos 25.000 euros).