El mercado de la vivienda usada cierra el segundo trimestre de 2026 confirmando una tendencia que hace apenas unos años parecía difícil de imaginar: las compraventas caen, las hipotecas disminuyen y, sin embargo, los precios siguen creciendo con fuerza.
Según los datos del portal inmobiliario Hogaria.net, el precio medio de la vivienda usada alcanzó en junio los 2.156 euros por metro cuadrado, un 0,4% más que en mayo. El incremento trimestral se sitúa en el 1,1%, mientras que la tasa interanual continúa en un sólido 8%. Además, 43 provincias registraron incrementos de precio durante el último mes, reflejando que el ciclo alcista mantiene prácticamente intacta su intensidad.
Sin embargo, el comportamiento del mercado empieza a ofrecer una lectura mucho más compleja que la simple evolución de los precios.
El mercado vende menos… pero no porque la vivienda haya perdido atractivo
En mayo, los registradores contabilizaron 56.468 compraventas, un 7,6% menos que un año antes, encadenando ya cinco meses consecutivos de descensos.
En un mercado equilibrado, una reducción sostenida de las ventas terminaría traduciéndose en una moderación de los precios. Pero eso no está ocurriendo.
La razón es que la demanda no ha desaparecido; simplemente se ha transformado.
Cada vez más hogares desean comprar vivienda, pero una parte creciente ha quedado excluida por el fuerte incremento acumulado de los precios, la pérdida de poder adquisitivo y unas condiciones de financiación mucho más exigentes que hace apenas tres años.
En otras palabras, no faltan compradores; faltan compradores que puedan permitirse comprar.
El mercado se polariza
Otro indicador confirma este cambio de escenario: las firmas de hipotecas continúan descendiendo mientras aumenta el peso de las operaciones realizadas al contado.
Este fenómeno dibuja un mercado cada vez más segmentado. Por un lado, familias que necesitan financiación y encuentran crecientes dificultades para acceder al crédito. Por otro, compradores con elevada capacidad económica —inversores, patrimonios familiares o compradores internacionales— menos sensibles a la evolución de los tipos de interés.
Esta dualidad explica por qué el mercado mantiene precios elevados incluso cuando disminuye el número de operaciones.
La vivienda ha dejado de depender exclusivamente de la demanda residencial para apoyarse cada vez más en una demanda patrimonial.
La oferta sigue siendo el gran cuello de botella
A esta situación se suma un problema estructural que continúa sin resolverse.
La construcción de vivienda nueva sigue muy por debajo de las necesidades del mercado. La escasez de suelo finalista, los elevados costes de construcción, la lentitud administrativa y la insuficiente promoción residencial limitan la incorporación de nuevas viviendas precisamente en las zonas donde más se necesitan.
Mientras la oferta continúe creciendo muy por debajo de la demanda efectiva, cualquier descenso de las compraventas tendrá un impacto muy limitado sobre los precios.
Baleares, Madrid y Guipúzcoa continúan liderando el mercado
Las provincias con los precios más elevados vuelven a concentrarse en los mismos territorios.
Islas Baleares (5.046 €/m²) mantiene el primer puesto, seguida de Madrid (4.209 €/m²) y Guipúzcoa (4.164 €/m²). Tras ellas aparecen Málaga (4.009 €/m²) y Barcelona (3.746 €/m²), mercados donde la presión de la demanda continúa siendo extraordinariamente elevada.
En el lado contrario permanecen Ciudad Real, Palencia, Ourense, León y Jaén, donde el acceso a la vivienda sigue siendo mucho más asequible, aunque acompañado de un menor dinamismo económico y demográfico.
Durante el segundo trimestre, Guipúzcoa (+2,5%), Madrid (+2,4%), Las Palmas (+2,4%), Cádiz (+2,3%) y Alicante (+2,3%) lideraron las subidas provinciales, mientras que únicamente Zamora (-0,5%), Teruel (-0,4%), Cuenca (-0,3%) y Jaén (-0,2%) registraron descensos.
En las capitales, la fortaleza del mercado resulta aún más evidente: ninguna ciudad redujo sus precios durante el trimestre. Palma de Mallorca (+2,5%), Santa Cruz de Tenerife (+2,3%), Valencia (+2%), Madrid (+1,8%) y Granada (+1,8%) encabezaron las subidas.
Madrid y Barcelona siguen marcando máximos
Madrid continúa consolidándose como el mercado más dinámico del país. El precio medio alcanza ya los 5.216 €/m², tras crecer un 1,8% durante el trimestre, mientras que Barcelona llega hasta los 4.891 €/m², con un incremento del 1,3%.
Los distritos más exclusivos de ambas ciudades ya superan ampliamente los 6.300 euros por metro cuadrado, confirmando que el acceso a la vivienda se aleja progresivamente de las rentas medias.
Valencia continúa siendo otra de las ciudades más dinámicas del mercado nacional. Con 3.209 €/m², acumula una subida trimestral del 2%, mientras Sevilla alcanza los 2.920 €/m², con un incremento del 1,4%.
Un mercado con menos actividad, pero sin síntomas de corrección
El segundo trimestre deja una conclusión clara: el mercado inmobiliario no se está enfriando; simplemente está cambiando de compradores.
La pérdida de capacidad adquisitiva, las dificultades de financiación y unos precios que ya superan ampliamente los máximos alcanzados antes de la crisis de 2008 están reduciendo el número de operaciones. Pero la escasez de vivienda disponible y el creciente peso de los compradores con mayor capacidad económica siguen sosteniendo los precios.
Todo apunta a que esta situación continuará durante los próximos meses. Es probable que las compraventas mantengan una evolución débil mientras persistan los elevados costes de financiación y la falta de oferta, pero no existen, por ahora, señales suficientes que anticipen una corrección significativa de los precios.
La gran paradoja del mercado residencial español continúa intacta: cada vez se venden menos viviendas, pero comprar una sigue siendo, mes tras mes, más caro