El precio de la vivienda usada en España volvió a subir en octubre. Según el portal Hogaria.net, el valor medio del metro cuadrado se situó en 2.081 euros, un 0,5% más que en septiembre y un 7,6% superior al del año pasado. En 44 provincias los precios aumentaron. Pero lo que para algunos es señal de “dinamismo económico”, para muchos hogares se ha convertido en una pesadilla: el acceso a la vivienda se está volviendo un lujo.
Un mercado descompensado: la demanda no baja, la oferta no llega
La causa inmediata de esta escalada es clara: hay más demanda que oferta, y la construcción no logra seguir el ritmo. Desde hace años, la promoción de vivienda nueva se ha ralentizado por los altos costes del suelo, la burocracia urbanística y el encarecimiento de los materiales. Las licencias tardan meses o incluso años, mientras el suelo disponible en las grandes ciudades se agota o queda en manos de pocos propietarios.
La solución pasa, inevitablemente, por aumentar la oferta, pero no de cualquier tipo. España necesita vivienda asequible, no más promociones de lujo. Los incentivos fiscales a la vivienda protegida, la rehabilitación de edificios infrautilizados y la colaboración público-privada real (no solo en discurso) son pasos urgentes si se quiere evitar que el mercado siga expulsando a las clases medias urbanas.
Madrid, Barcelona y la España dual del ladrillo
El desequilibrio geográfico del mercado es abrumador. Islas Baleares (4.757 €/m²), Madrid (3.944 €/m²) y Guipúzcoa (3.912 €/m²) encabezan el ranking de precios, seguidas por Málaga (3.770 €/m²) y Barcelona (3.598 €/m²). En cambio, en provincias como Ciudad Real (1.160 €/m²) o Palencia (1.219 €/m²), el precio es tres o cuatro veces menor.
No se trata solo de diferencias territoriales: es una fractura socioeconómica. Mientras en Madrid y Barcelona los distritos de lujo (Salamanca, Chamberí, Sarrià-Sant Gervasi, Eixample) superan los 6.000 €/m², el resto del país observa desde lejos un mercado cada vez más desconectado de los salarios reales.
La causa, una vez más, no está solo en la escasez: la vivienda se ha convertido en un activo financiero. Fondos de inversión, particulares con capacidad de ahorro e incluso extranjeros compran vivienda no para vivir, sino para proteger capital. En paralelo, la administración local apenas actúa sobre la vivienda vacía ni regula el uso turístico de los pisos.
Una respuesta posible —aunque políticamente incómoda— sería gravar la vivienda ociosa y limitar el uso turístico en zonas tensionadas, medidas que ya se aplican en otras ciudades europeas con cierto éxito.
El efecto dominó del alquiler y el espejismo de la propiedad
El mercado del alquiler es el otro gran motor de la inflación inmobiliaria. Con rentas disparadas y un marco regulatorio cambiante, muchos inquilinos optan por comprar antes de que los precios suban más. Paradójicamente, esa decisión alimenta el círculo vicioso de la subida.
El problema, sin embargo, no se resuelve limitando precios sin ofrecer alternativas: si no hay oferta suficiente, el control de rentas solo traslada la presión a la compraventa.
Lo que falta es una política integral de vivienda, y no medidas reactivas. Ni la ley estatal ni las estrategias autonómicas han logrado aumentar el parque público de vivienda, que apenas alcanza el 2,5% del total, frente al 15% de países como Francia o los Países Bajos. Sin un parque público fuerte, cualquier regulación es papel mojado.
Un modelo agotado
La vivienda en España se ha convertido en un termómetro de desigualdad. Cada mes que los precios suben —como ese 0,5% de octubre— se amplía la brecha entre quienes pueden acceder a una hipoteca y quienes quedan fuera. La vivienda ha dejado de ser un derecho social para convertirse en una forma de inversión, respaldada por décadas de políticas que premiaron la propiedad privada y descuidaron el alquiler público.
La solución, aunque compleja, pasa por cambiar el enfoque: dejar de entender la vivienda como un producto financiero y empezar a tratarla como una infraestructura básica, al nivel de la sanidad o la educación. Sin esa mirada estructural, los datos de portales como Hogaria.net seguirán repitiendo, mes tras mes, el mismo diagnóstico: la vivienda sigue subiendo, y el problema sigue sin resolverse.