El precio de la vivienda usada cerró 2025 con una subida del 7,6%, cuatro décimas más que en 2024. Según los datos del portal Hogaria.net, en diciembre el precio aumentó un 0,4% respecto a noviembre, el cuarto trimestre acumuló un alza del 1,4% y 45 provincias registraron incrementos en el último mes del año.
El precio medio del metro cuadrado se sitúa ya en 2.201 euros, frente a los 1.941 euros con los que terminó 2024. Es decir: en solo doce meses, comprar vivienda se ha encarecido de forma notable, muy por encima de la evolución de los salarios.
El mensaje es claro: 2025 no ha sido un año de estabilización, sino de consolidación de un mercado cada vez más inaccesible.
Un desequilibrio estructural que nadie corrige
La explicación sigue siendo la misma que mes tras mes se repite sin que se actúe sobre ella: demasiada demanda, muy poca oferta y una política de vivienda incapaz de alterar esa dinámica.
Se construye menos de lo necesario, los costes de promoción siguen siendo elevados, el suelo escasea en las zonas de mayor empleo y las licencias urbanísticas avanzan con lentitud desesperante.
A esto se suma un factor decisivo: la vivienda continúa funcionando como activo de inversión en un contexto de inflación y volatilidad financiera. Mientras no se limite ese uso especulativo ni se refuerce de forma decidida el parque público, el mercado seguirá respondiendo a la lógica del beneficio, no a la de la necesidad.
Las dos Españas del ladrillo, cada vez más distantes
El ranking provincial confirma una vez más la fractura territorial del mercado. Las provincias más caras en 2025 han sido:
- Islas Baleares (4.826 €/m²)
- Madrid (4.016 €/m²)
- Guipúzcoa (3.985 €/m²)
seguidas de Málaga (3.830 €/m²) y Barcelona (3.626 €/m²).
En el extremo opuesto, Ciudad Real (1.170 €/m²), Palencia (1.221 €/m²), León (1.235 €/m²), Ourense (1.236 €/m²) y Jaén (1.293 €/m²) mantienen precios mucho más bajos, pero también menor dinamismo económico y menos oportunidades laborales.
Esta divergencia no es casual: es el resultado de un modelo que concentra empleo y servicios en pocos territorios sin acompañarlo de una política residencial que garantice acceso a la vivienda en esas mismas zonas.
Donde más sube, es donde más se vive… y donde más cuesta quedarse
En 2025, las mayores subidas provinciales se registraron en Málaga (12%), Santa Cruz de Tenerife (11,9%), Madrid (11,4%), Alicante (11,3%) e Islas Baleares (11,2%).
Son territorios con alta presión turística, fuerte inversión inmobiliaria y crecimiento poblacional. Justamente donde más se necesita vivienda… y donde menos se construye vivienda asequible.
Resulta revelador que ninguna capital de provincia bajara precios en todo el año. Solo Jaén y Ourense se mantuvieron estables, mientras que las mayores subidas se dieron en Palma de Mallorca (13,5%), Santa Cruz de Tenerife (12,4%), Valencia (10,4%), Madrid (10,3%) y Barcelona (8,5%).
El patrón se repite: las ciudades se encarecen más rápido de lo que sus habitantes pueden asumir.
Grandes capitales: precios de gran metrópoli, salarios que no acompañan
Madrid cerró 2025 con un precio medio de 5.002 €/m², tras una subida del 10,3%. Barcelona alcanzó los 4.739 €/m², con un incremento del 8,5%.
En los distritos más exclusivos —Salamanca, Chamartín, Chamberí y Retiro en Madrid; Eixample, Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi y Ciutat Vella en Barcelona— los precios superan los 6.200 €/m².
También Valencia (3.076 €/m²) y Sevilla (2.840 €/m²) cierran el año con subidas relevantes, especialmente Valencia, que acumula un 10,4% anual.
Mientras tanto, los salarios reales crecen muy por debajo de estos porcentajes. La consecuencia es conocida: cada año hacen falta más años de sueldo para comprar la misma vivienda. El acceso deja de depender del trabajo y pasa a depender del patrimonio previo o de la ayuda familiar.
Un modelo que expulsa y no ofrece alternativas
El mercado del alquiler, lejos de aliviar la presión, la refuerza. Alquileres cada vez más caros empujan a muchos hogares hacia la compra por puro miedo a quedarse fuera, alimentando un círculo vicioso que encarece ambas opciones.
Sin un parque público potente, sin movilización efectiva de vivienda vacía y sin control real del uso turístico en zonas tensionadas, el mercado se mueve sin contrapesos. Y cuando no hay contrapesos, el resultado siempre es el mismo: exclusión residencial y desigualdad urbana.
¿Qué puede pasar en 2026? Un mercado que seguirá tenso
Todo apunta a que 2026 no traerá un giro radical. Si no hay cambios profundos en política de suelo, promoción pública y regulación del uso residencial, lo más probable es que los precios sigan creciendo, aunque quizás a un ritmo algo más moderado.
El escenario más plausible es:
- Subidas más contenidas, pero aún positivas, especialmente en grandes capitales y zonas costeras.
- Persistencia de la presión inversora mientras la vivienda siga siendo refugio frente a la inflación.
- Mayor dificultad de acceso para jóvenes y clases medias si los salarios no aceleran de forma clara.
Dicho de otro modo: no se vislumbra un desplome de precios, sino una normalización del problema. Y eso, desde el punto de vista social, no es una buena noticia.
Conclusión: la subida de precios ya no es un dato económico, es un problema político
2025 confirma que la vivienda en España no se comporta como un bien básico, sino como un producto financiero. Y mientras siga siendo tratada así, el mercado seguirá funcionando para quien puede invertir, no para quien necesita vivir.
No se trata solo de construir más, sino de construir donde hace falta, para quien lo necesita y a precios accesibles. Sin ese cambio de enfoque, los datos de 2026 volverán a parecerse demasiado a los de 2025.
Porque cuando la vivienda sube cada año por encima de los salarios, el problema ya no es coyuntural.
Es estructural.