El mercado inmobiliario español continúa instalado en una paradoja cada vez más difícil de ignorar. Las compraventas bajan, pero el precio de la vivienda usada sigue subiendo. Y los últimos datos apuntan a que esta divergencia no es coyuntural, sino que empieza a convertirse en una característica estructural del mercado.
Entre abril y junio se registraron 167.934 compraventas de viviendas, un 5,7% menos que en el trimestre anterior y un 2,3% menos que en el mismo periodo de 2025. Es, además, el volumen trimestral más bajo desde el tercer trimestre de 2024 y supone el segundo trimestre consecutivo de descensos.
La caída resulta especialmente preocupante en la vivienda nueva: las operaciones de obra nueva retrocedieron un 11,5% trimestral. Es decir, precisamente el segmento que debería contribuir a aliviar la escasez de oferta es el que está sufriendo una mayor contracción.
Y, mientras tanto, los precios siguen subiendo.
Según los datos de Hogaria.net, el precio medio de la vivienda usada alcanzó en julio los 2.167 euros por metro cuadrado, frente a los 2.156 euros de junio. Es un incremento mensual del 0,4% y mantiene la tasa interanual en el 8%. Además, 46 provincias registraron precios superiores a los del mes anterior.
La pregunta empieza a ser inevitable: ¿cómo pueden caer las ventas y seguir subiendo los precios?
El mercado no pierde demanda: pierde compradores capaces de pagar
La explicación más evidente es que una parte de la demanda está siendo expulsada del mercado.
Con precios que han alcanzado máximos históricos en buena parte del país, el comprador necesita cada vez más ahorro y capacidad financiera para acceder a una vivienda. Los tipos hipotecarios, aunque más favorables que en los momentos de mayor endurecimiento monetario, siguen suponiendo una barrera considerable frente a los niveles de financiación de la pasada década.
Pero hay otro factor decisivo: la oferta disponible no crece al ritmo necesario.
Si cada vez hay menos viviendas disponibles en las zonas donde se concentra el empleo y la población, una reducción del número de compradores no necesariamente obliga a los vendedores a bajar precios. Basta con que exista una demanda solvente suficiente para absorber el escaso producto que llega al mercado.
Así se explica la paradoja: se realizan menos operaciones porque menos personas pueden comprar, pero las viviendas que sí se venden mantienen —e incluso aumentan— su precio.
La obra nueva, atrapada en su propia contradicción
El descenso del 11,5% en las compraventas de vivienda nueva debería preocupar especialmente.
España necesita construir más vivienda allí donde existe presión demográfica y laboral, pero hacerlo resulta cada vez más complicado. El precio del suelo, los costes de construcción, la financiación de las promociones, la disponibilidad de suelo urbanizable y los largos plazos administrativos condicionan la puesta en el mercado de nuevos inmuebles.
El resultado es una paradoja adicional: la vivienda nueva es necesaria para aumentar la oferta, pero su producción y comercialización se están frenando.
Si esta tendencia se mantiene, el problema puede trasladarse directamente al mercado de segunda mano, aumentando todavía más la presión sobre un stock que ya resulta insuficiente en muchas ciudades.
Baleares supera los 5.000 euros por metro cuadrado
Los datos de julio vuelven a mostrar un mercado residencial profundamente desigual.
Islas Baleares (5.100 €/m²) se sitúa ya por encima de los 5.000 euros por metro cuadrado, seguida de Madrid (4.236 €/m²) y Guipúzcoa (4.181 €/m²). Málaga alcanza los 4.044 €/m² y Barcelona los 3.778 €/m².
En el extremo contrario se encuentran Ciudad Real (1.199 €/m²), Palencia (1.232 €/m²), Ourense (1.242 €/m²), León (1.261 €/m²) y Jaén (1.290 €/m²).
La diferencia no es únicamente inmobiliaria. Refleja también la desigual distribución de empleo, población, inversión y oportunidades económicas en España. Allí donde se concentran las oportunidades, también se concentra la presión sobre la vivienda.
Durante julio, las mayores subidas provinciales fueron las de Salamanca (1,1%), Baleares (1%), Málaga (0,9%), Barcelona (0,8%) y Huelva (0,8%).
En el otro extremo, Teruel (-0,6%), Cuenca (-0,2%), Zamora (-0,2%), Jaén (-0,2%) y Segovia (-0,2%) registraron descensos.
Madrid y Barcelona siguen sin dar tregua
Las grandes capitales continúan actuando como locomotoras del mercado.
Madrid alcanzó en julio los 5.228 €/m², tras subir un 0,2%, mientras Barcelona se situó en 4.911 €/m², con un incremento del 0,4%.
En los distritos más caros, las cifras son todavía más contundentes: Salamanca, Chamartín, Chamberí y Retiro alcanzan conjuntamente un promedio de 6.488 €/m². En Barcelona, Eixample, Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi y Ciutat Vella llegan a 6.371 €/m².
Tampoco se relajan Valencia y Sevilla. La primera alcanza los 3.222 €/m², con una subida mensual del 0,4%, mientras Sevilla llega a 2.935 €/m², tras crecer un 0,5%.
En las capitales provinciales, Santa Cruz de Tenerife (0,7%), Palma de Mallorca (0,6%), León (0,6%), Sevilla (0,5%) y Barcelona (0,4%) lideraron los incrementos. Solo Badajoz (-0,2%) registró un descenso.
El mercado empieza a dividirse entre quienes pueden comprar y quienes pueden esperar
Los datos de julio apuntan hacia una transformación profunda del mercado inmobiliario.
La vivienda se está convirtiendo progresivamente en un mercado más selectivo. La subida de precios y las dificultades de financiación reducen el número de hogares capaces de comprar, mientras que aquellos que disponen de ahorro, patrimonio o acceso a financiación favorable mantienen su capacidad de adquirir.
Esto puede explicar también el creciente peso de las operaciones al contado que ya se observa en las estadísticas registrales.
El riesgo es que esta dinámica termine generando un mercado inmobiliario a dos velocidades: por un lado, propietarios y compradores con capacidad económica suficiente para asumir los precios actuales; por otro, una mayoría creciente de hogares que debe retrasar la compra, buscar viviendas más pequeñas o desplazarse hacia zonas más asequibles.
¿Hasta cuándo puede mantenerse esta situación?
El dato más importante de julio quizá no sea el 8% interanual, sino la combinación de ese crecimiento con una caída de las compraventas y, especialmente, con el retroceso de la obra nueva.
Si las ventas siguen disminuyendo durante los próximos meses, podría producirse cierta moderación del ritmo de subida. Pero una caída de las operaciones no garantiza por sí misma una bajada de precios.
Para que exista una corrección significativa tendría que producirse un cambio más profundo: un aumento sustancial de la oferta, una pérdida importante de demanda solvente o un deterioro económico capaz de obligar a los propietarios a vender por debajo de sus expectativas.
Por ahora, ninguno de esos escenarios parece suficientemente intenso.
Y ahí reside el verdadero problema del mercado español: cada vez se venden menos viviendas, pero la escasez de oferta impide que bajen los precios.
La vivienda no está necesariamente viviendo un nuevo boom de compradores. Puede estar viviendo algo más preocupante: un mercado en el que cada vez menos personas pueden comprar y, aun así, quienes consiguen hacerlo tienen que pagar más.