En muchas ocasiones, los compradores de vivienda son parejas casadas que deciden adquirir el inmueble conjuntamente y suscriben una hipoteca figurando ambos cónyuges como titulares. Por desgracia, no todos los matrimonios son para siempre, por lo que en caso de divorcio hay que llevar a cabo la separación de los bienes y las obligaciones que se tenían en común.
Según el comparador financiero HelpMyCash.com, en lo que respecta a la hipoteca, una de las partes puede conseguir que se le elimine del contrato mediante una novación, aunque no es una tarea sencilla.
Acordar con el banco la supresión de un titular
Normalmente, cuando una pareja se separa, uno de los dos ex cónyuges se queda con la propiedad completa del inmueble y decide asumir el pago de la hipoteca íntegramente. Sin embargo, a ojos del banco, ambos titulares siguen siendo responsables de abonar las mensualidades, pues aún aparecerán en el contrato aunque se llegue a un acuerdo de divorcio.
En estos casos, es necesario llegar a un acuerdo con la entidad para que suprima al titular que abandona la propiedad, una operación que se conoce como novación de hipoteca. Pero que el banco lo acepte no es fácil, ya que si accede perderá una de las garantías del préstamo. Si se niega a pactar la supresión de garantías, los dos ex cónyuges estarán obligados a permanecer como titulares del crédito.
Pero existen algunas maneras de convencer al banco para que acceda a llevar a cabo una novación. Por ejemplo, si la persona que se queda con la casa demuestra que su situación económica ha mejorado desde que firmó la hipoteca, las posibilidades de que la entidad acepte el acuerdo serán más altas. Asimismo, podemos tratar de añadir garantías para terminar de convencer al banco, como un nuevo titular o un avalista.
Una extinción de condominio para ceder la propiedad
Si la negociación tiene éxito, uno de los ex cónyuges podrá olvidarse de pagar la hipoteca, pero seguiría figurando como copropietario de la vivienda. Por eso, en caso de divorcio también se suele llevar a cabo una extinción de condominio para que el que asume el préstamo también pase a ser el propietario único del inmueble. La extinción de condominio, también conocida como disolución de copropiedad, es una operación mediante la cual una de las partes cede su fracción de la propiedad a la otra, normalmente a cambio de una contraprestación económica.
La razón por la que se opta por la extinción y no por la compraventa normal es que la primera tiene unas mayores ventajas fiscales, pues solo tributa por el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), que suele ser del 1 % (depende de cada comunidad autónoma). En cambio, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) que se aplica sobre las compraventas es de una media del 7 %, por lo que el ahorro que se obtiene con la extinción de condominio es importante.
Eso sí, para llevar a cabo una disolución de copropiedad también es necesario abonar los aranceles notariales y registrales que correspondan, así como los honorarios de la gestoría si se contratan sus servicios para hacer los trámites. Asimismo, si existe un exceso de adjudicación (la contraprestación es inferior a la parte cedida), se tendrá que declarar en la Renta y tributará por IRPH.