En nuestro país es cada vez más habitual la práctica de llevar a cabo una subrogación de deudor
para adquirir la hipoteca del anterior dueño de la propiedad comprada. Según el
comparador financiero HelpMyCash, esta operación permite al nuevo titular ahorrarse una gran cantidad de dinero en
gastos de escrituración, por lo que sale notablemente más barata que
suscribir un nuevo contrato hipotecario con el banco.
Una operación con menos gastos adicionales
La principal ventaja que sustituir al anterior propietario
como titular de su hipoteca es que esta
operación está exenta del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
(IAJD). Este tributo, que puede oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 % del capital
de la hipoteca dependiendo de la comunidad autónoma en la que se firme el
contrato, es el mayor gasto de escrituración que afrontan los titulares de una
nueva hipoteca.
Así, si quisiéramos contratar un nuevo préstamo hipotecario
de 100.000 euros para adquirir la vivienda, tendríamos que pagar hasta un
máximo de 1.500 euros en concepto de IAJD. En cambio, si optáramos por hacer
una subrogación de deudor (es decir, por ponernos nosotros como titulares de la
hipoteca del propietario del inmueble), nos ahorraríamos ese gasto.
Además, los aranceles
notariales y registrales que hay que abonar en las subrogaciones de deudor son
más reducidos que los aplicados en caso de constituir una nueva hipoteca.
Por tanto, con esta operación también ahorraremos en gastos de notaría y de
registro, aunque debemos tener presente que los de tasación y gestoría serán
exactamente los mismos.
A tener en cuenta antes de hacer una
subrogación
No obstante, pese a todas las ventajas mencionadas, existen algunas situaciones en las que la
subrogación de deudor no es siempre la mejor opción. Por ejemplo, si la
hipoteca del anterior propietario tiene unas condiciones mucho peores que las
que podemos encontrar dentro del mercado, es posible que nos salga más a cuenta
contratar un nuevo préstamo y abonar los gastos adicionales asociados a la
formalización de la escritura.
Es por eso que es muy
importante que nos leamos detenidamente las condiciones del crédito hipotecario
del vendedor y que valoremos si realmente nos convienen. Esta información
nos la facilitará la propia entidad prestamista en cuanto nos acepte como
nuevos titulares(si el banco no consiente el cambio de la titularidad de la
hipoteca, no podremos llevar a cabo la subrogación).
En ese mismo sentido, es importante destacar que la única cláusulaque cambiaremos al
efectuar la subrogación será la de la titularidad del préstamo. Dicho de otro modo, el resto de las condiciones de la hipoteca se mantendrán exactamente
igual. Por tanto, si queremos realizar algún tipo de modificación, tendremos
que pactarlo con el banco posteriormente y realizar una novación, que es una
operación por la que también hay que abonar diversos gastos.