¿Puedes vender tu casa si aún no has terminado de pagar la hipoteca?

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Después de pasar tantas semanas en casa a causa del estado de alarma, más de una familia se estará planteando dejar ese hogar cuando pase la pandemia para buscar una vivienda más adecuada. Esos potenciales vendedores, sin embargo, pueden encontrarse con un problema: que aún tengan un préstamo sobre ese inmueble.

Afortunadamente, esto no tiene por qué impedir la transmisión de esa vivienda, pues según el comparador financiero HelpMyCash.com, es posible utilizar el dinero de la venta para cancelar esa hipoteca.

Solo si puedes saldar la deuda con la venta

Básicamente, la operación que propone este comparador es vender la vivienda y usar la ganancia para liquidar la deuda hipotecaria restante. Como es lógico, para poder hacerlo es imprescindible que el capital pendiente por pagar sea igual o inferior al dinero que se reciba del comprador. En caso contrario, lo más probable es que el banco al que pertenezca esa hipoteca no autorice su venta.

Pero ¿cómo se puede saber cuánto dinero queda por devolver a la entidad? Hay dos maneras de averiguarlo: echando un vistazo al último recibo de las cuotas, donde debe aparecer el capital que aún no se ha amortizado, o solicitando un certificado de deuda pendiente al propio banco. Este último documento, de hecho, seguramente lo necesitará el comprador para conseguir su hipoteca, aunque puede que la entidad cobre una comisión por su emisión.

Cancelar la hipoteca tiene un coste

Si no hay ningún problema durante el proceso, la venta y la cancelación tendrán que formalizarse ante notario, generalmente el mismo día. Hay que tener en cuenta, eso sí, que puede que el banco le cobre una comisión al vendedor por la amortización anticipada de su hipoteca, cuyo coste debe constar en las escrituras del crédito. Esta compensación está regulada y su precio puede ser de entre el 0% y el 2% en función del tipo de préstamo y de cuándo se contrató.

Asimismo, para que la liquidación de la deuda sea oficial hay que escriturarla e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, habrá que pagar los aranceles notariales y registrales más los honorarios de la gestoría que se encargue de los trámites (en estos casos, prácticamente ningún banco permite que el vendedor los haga por su cuenta). En conjunto, el coste de todo este procedimiento suele ser de unos 1.000 euros.

Ahora bien, ¿a quién le toca pagar todos estos gastos? La comisión por amortización anticipada afecta únicamente al vendedor, así que es esa parte la que debe abonarla. En cuanto a las costas asociadas a la formalización de la cancelación, dependerá de los usos y costumbres de la zona en la que se produzca la compraventa: en algunas comunidades autónomas suele pagarlas el vendedor y en otras el comprador (aunque puede pactarse lo contrario).

Subrogación de deudor: la alternativa a la cancelación

Cancelar la hipoteca tras la venta es la metodología más utilizada para los que transmiten su vivienda hipotecada, pero existe otra alternativa: la subrogación de deudor. Según HelpMyCash, esta operación consiste en que el comprador se hace cargo oficialmente del préstamo hipotecario del vendedor, que se mantendrá con las mismas condiciones de financiación (a no ser que luego se modifique con un acuerdo con el banco).

Esta operación, eso sí, tiene varias particularidades. La primera es que se necesita el visto bueno del banco, que quizás no esté de acuerdo con ese cambio de titularidad. La segunda es que también tiene un coste que tendrá que asumir alguna de las partes. Y la tercera es que es posible que el importe pendiente de la hipoteca cubra un porcentaje pequeño del valor de la vivienda (especialmente si lleva años pagándose), en cuyo caso el adquiriente necesitaría ampliarla o disponer de más ahorros para entregar al vendedor la diferencia.

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