Si escudriñamos a fondo el mercado, es posible que encontremos varias hipotecas sin comisiones o que, al menos, no tengan la de apertura.
Sin embargo, estas hipotecas sin comisiones son muy minoritarias, pues la inmensa mayoría de los bancos nos cobrará estos cargos si firmamos uno de sus préstamos hipotecarios. Para que sepamos identificarlas correctamente en una oferta y podamos evitarlas, a continuaciónveremos, de la mano del comparador financiero HelpMyCash, cuáles son todas las comisiones que puede incluir una hipoteca.
La comisión de apertura, la más cara
La comisión que siempre debemos tratar de evitar es, sin duda, la de apertura. Este es un cargo que, en teoría, remunera al banco por las gestiones realizadas para poner el dinero del préstamo hipotecario a disposición del cliente. Su coste puede depender de las tarifas de cada entidad, aunque normalmente oscila entre un mínimo del 0,1 % y un máximo del 1,5 %, a veces con un importe mínimo.
Así, para una hipoteca de 150.000 euros con una comisión de apertura del 1 %, el cliente tendría que pagar, en el momento de formalizar el contrato, una suma de 1.500 euros por este concepto. Como vemos, se trata de un desembolso muy importante, así que es aconsejable que busquemos préstamos hipotecarios que no incorporen este cargo o que negociemos con el banco para que no nos lo cobre.
Compensaciones por modificar el contrato
Pero la de apertura no es la única comisión que se puede incorporar en la escritura de una hipoteca. Muchos bancos también cobran penalizaciones por modificar el contrato de alguna manera, aunque su coste está, en algunos casos, limitado por ley. Veamos cómo son estas comisiones:
- Compensación por amortización anticipada: también llamada de desistimiento, es la comisión que puede aplicarse por devolver todo o una parte del capital de la hipoteca anticipadamente. Su precio, por ley, no puede superar el 0,5 % del dinero reembolsado (0,25 % si la operación se produce a partir del sexto año del plazo).
- Comisión de novación: es la penalización que un banco puede cobrar si accede a modificar alguna cláusula del contrato. No está regulada salvo cuando la novación se efectúa para cambiar el plazo, en cuyo caso no puede superar el 0,1 % del capital pendiente.
- Compensación por subrogación: puede aplicarse si trasladamos la hipoteca a otro banco. Esta comisión sí está regulada y no puede superar el 0,5 % del capital pendiente (0,25 % si la subrogación se lleva a cabo a partir del sexto año).
Las hipotecas fijas (y las mixtas en su período a tipo fijo) también pueden incorporar la denominada comisión por riesgo de tipo de interés. Esta puede aplicarse cuando una subrogación o una amortización anticipada generan una pérdida financiera al banco. Su precio, que no está regulado, suele ser de entre el 0,5 % y el 5 %.
La ley hipotecaria abaratará algunas de estas comisiones
Hay que señalar, sin embargo, que algunas de estas comisiones se abaratarán en cuanto se promulgue la nueva ley hipotecaria, cuya entrada en vigor está prevista para mediados de este año. Por ejemplo, si pasamos del tipo variable al fijo con una subrogación o una novación, el banco solo podrá cobrarnos una compensación si efectuamos el cambio en los primeros tres años de vida del contrato, cuyo precio no podrá superar el 0,25 % del capital pendiente.
También se modificará la compensación por desistimiento. En las hipotecas variables, solo podrá aplicarse en los primeros tres años del plazo (con un límite del 0,5 %) o durante los primeros cinco (0,25 %). En cambio, en las hipotecas fijas, podrá cobrarse hasta un 4 % los primeros diez años y hasta un 3 % para el resto del plazo. En todos los casos, el importe de la compensación no podrá superar la pérdida financiera asumida por el banco.