Cinco dudas resueltas sobre la subrogación de hipoteca

Subrogación hipoteca

Cada vez hay más entidades que ofrecen estas operaciones a clientes de otras financieras. Pero ¿en qué consiste exactamente esta opción? Y ¿en qué casos sale a cuenta?

 Desde el comparador bancario HelpMyCash resuelven las dudas más frecuentes sobre la subrogación y explican de qué otras maneras se pueden modificar las condiciones de un préstamo vigente para aquellos que no están del todo satisfechos con su hipoteca actual disponen de un recurso para mejorarla: trasladarla a otro banco con una subrogación para pagar menos.

¿En qué consiste subrogar la hipoteca?

La subrogación de acreedor consiste, principalmente, en trasladar una hipoteca de un banco a otro, es decir, en cambiar de prestamista. Por ley, con esta operación es posible modificar cualquier aspecto relacionado con el interés o con el plazo, así que puede utilizarse para reducir el tipo aplicado y pagar menos, para pasar del variable al fijo, etc.

Existe, además, otro tipo de subrogación: la de deudor. Esta permite sustituir al titular de un préstamo hipotecario por otra persona, es decir, cambiar un prestatario por otro. Suelen utilizarlo los compradores de vivienda nueva para hacerse cargo de la hipoteca que tiene la promotora inmobiliaria.

¿Vale la pena cambiar una hipoteca de banco?

Subrogar una hipoteca puede ser una buena opción para aquellos que tienen un interés por encima del de mercado, pues les permitiría rebajarlo para pagar unas cuotas más bajas. En ese sentido, puede ser especialmente conveniente para los clientes que firmaron su préstamo entre 2010 y 2015, cuando los tipos que ofrecía la banca eran mucho más altos que los de ahora.

El ahorro obtenido, como es lógico, dependerá de las condiciones del crédito original y de las que ofrezca el nuevo banco. De media, según un estudio elaborado por HelpMyCash.com, un hipotecado entre 2010 y 2015 podría dejar de pagar hasta 40.000 euros en intereses si cambia su préstamo de entidad mediante una subrogación.

¿Cuánto cuesta la subrogación?

Trasladar una hipoteca a otro banco cuesta dinero: la posible comisión por subrogación que cobre la entidad que se abandona, los gastos de formalización de la operación… De media, ese precio suele ser de entre el 0,5% y el 1% del importe pendiente, aunque puede ser inferior si la nueva financiera asume algunas costas (como la tasación) o si la antigua no cobra compensaciones por el cambio.

En caso de utilizar esta operación exclusivamente para pasar del tipo variable al fijo, la comisión que puede cobrar la antigua entidad está regulada por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Sin importar cuál fuera la fecha de firma de la hipoteca original, esta compensación puede ser de hasta el 0,15% del importe pendiente si el traslado se produce durante los primeros tres años de vida del crédito, mientras que si se lleva a cabo más tarde, no se puede aplicar penalización alguna.

¿Cuáles son los pasos para subrogar un préstamo hipotecario?

Para cambiar una hipoteca de banco hay que encontrar a varias entidades dispuestas a mejorar el crédito, comparar sus ofertas y tramitar la solicitud con la que presente la propuesta más interesante. Si el análisis de solvencia es positivo, estos bancos emitirán una oferta, que tendrá un carácter vinculante durante un máximo de 15 días.

Esas entidades, además, comunicarán al banco actual su intención de asumir esa hipoteca. A partir de entonces, este último tendrá 15 días para presentar una contraoferta. Si no lo hace, la subrogación se formalizará ante notario en la fecha acordada, mientras que si la emite, el cliente podrá decidir si se queda en su banco o si se traslada al nuevo.

¿Existen otras alternativas para mejorar una hipoteca?

Según el comparador HelpMyCash, existen otras dos maneras de mejorar las condiciones de una hipoteca vigente: mediante un pacto con el propio banco (novación) o con la formalización de un nuevo préstamo para cancelar el actual. Para formalizar la primera operación, no obstante, hay que contar con el visto bueno de la entidad, mientras que la segunda puede ser más cara que la subrogación, pues hay que pagar los gastos de liquidación del crédito vigente más los de apertura del nuevo.

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