2008, un año duro para la vivienda

El Pais - El mercado de vivienda de España ha debido registrar en 2008 la corrección a la baja más acusada de los últimos cincuenta años. Al comportamiento menos favorable para dicho mercado de las variables básicas que explican su comportamiento (renta disponible, empleo y tipos de interés), se añadió una severa corrección crediticia desde el segundo semestre de 2007.

Esta situación no es exclusiva de España, pero su economía aparece sensiblemente afectada por la caída del mercado de vivienda. La inversión en vivienda supuso en España en 2007 el 9,3% del PIB y el 52% de la construcción. Y cabe señalar que se trata de un ajuste centrado en la nueva oferta.

En el periodo enero-septiembre de 2008, las ventas de viviendas han disminuido en España alrededor del 30% sobre el año precedente, especialmente las de viviendas usadas. Las viviendas iniciadas han retrocedido en casi un 57% en el mismo periodo, mientras que la obra construida (inversión en vivienda) cayó un 7,1% en los tres primeros trimestres del ejercicio. Las estimaciones de las viviendas de nueva construcción puestas a la venta oscilan entre las 550.000 y las 750.000.

El nuevo índice de precios de vivienda del INE registró un descenso interanual nominal del -4,9% en el segundo trimestre de 2008 en el segmento de la vivienda usada. Contrasta la moderación en el descenso de los precios de la vivienda en España con los comportamientos más agresivos a la baja registrados en los casos de Estados Unidos y del Reino Unido. Con unos descensos de las ventas equivalentes a los de España los retrocesos interanuales de los precios de las viviendas han superado en dichos países la barrera del 20%.

En la primera mitad de 2007, el mayor coste de capital (tipos de interés más elevados y expectativas nulas de aumentos de precios), el aumento del stock de viviendas tras casi 10 años de intensos volúmenes de construcción residencial y el crecimiento constante del esfuerzo de acceso (en 2007 el precio medio de una vivienda de 90 metros equivalía a más de nueve salarios medios anuales) habían provocado una desaceleración sensible de los aumentos de los precios de las viviendas y un descenso moderado de las viviendas iniciadas.

Sin embargo, la presencia de la fuerte crisis financiera desencadenada en el verano de 2007, originada en Estados Unidos, dio paso a un notable cambio de actitud por parte de las entidades de crédito frente al riesgo inmobiliario. Dicha circunstancia se dejó sentir en España de forma significativa. Los bancos y las cajas de ahorros españoles no tenían entre sus activos títulos basura asociados con los créditos subprime fallidos procedentes de Estados Unidos.

No obstante, el ahorro procedente del resto del mundo había desempeñado un papel decisivo en la financiación del auge inmobiliario español. El acusado recorte de dicha fuente ha dificultado la refinanciación de las entidades de crédito. El racionamiento del crédito ha recuperado un papel que no tenía desde hacía bastantes años, contribuyendo al derrumbe de la demanda de vivienda. El crecimiento interanual del saldo vivo de los créditos a comprador de vivienda ha disminuido desde el 15,8% de octubre de 2007 hasta el 5,5% de octubre de 2008. Los nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda han retrocedido en casi un 40% en el periodo enero-octubre de este año sobre el precedente.

No se aceptan más comentarios